בתים למכירה ביקנעם על מפת הנדל"ן

העיר הצומחת בעמק אמנם לא נכללה בסקר הנדל"ן של מוסף "ממון" בידיעות האחרונות, אבל הנתונים מראים את מה שרואים בשטח – יחד עם רמת ישי, יקנעם צמחה מאוד בשנים האחרונות והבנייה נמשכת. גם השוק של בתים למכירה ביקנעם מיד שניה עירני מאוד, אומרים סוכני הנדל"ן בעיר

לאחרונה ערך מגזין "ממון" של ידיעות אחרונות סקר ביקוש נדל"ן בערים הגדולות בארץ. בסקר נכללו חיפה, נתניה, רעננה, כפר סבא, פתח תקווה, ראשון לציון וירושלים. בתים למכירה ביקנעם לא נכללו אמנם בסקר, אבל מניתוח ממצאיו אפשר ללמוד על המגמות בשוק הנדל"ן של העיר שבצפון עמק יזרעאל.
ממצאי הסקר, באופן לא מפתיע, גילו שיוקר המחיה והמחירים הם שיקול מרכזי בהחלטת רכישה של נכסים בערים אלו, ולכן תל אביב היקרה עד מאוד לא נכללה כלל בסקר. על ממצאי הסקר, עולה כי חיפה ורעננה, כל אחת מסיבות יוקר המחיה הגבוה שלהן ביחס לערי הסביבה, דוחות קונים חדשים.
על פי אותו סקר, כפר סבא, הסמוכה מאוד לרעננה, קולטת את כל אלו שמצאו כי רעננה יקרה מדי עבורם. נתניה וראשון לציון קולטות משפחות צעירות הן בגלל קליטת עלייה אירופאית (צרפתים בנתניה) והן בגלל פרויקטים חדשים וזולים האטרקטיביים לקוני דירות, בייחוד זוגות צעירים. ירושלים, אשר שנים סובלת מהגירה שלילית, אך מצד שני גם מרכישות נדל"ן יוקרתי על ידי גורמים בחו"ל, מציגה תמונה מורכבת של תנועת נדל"ן.
אם מצרפים את נתוני הסקר של ידיעות אחרונות עם נתוני ההגירה החיוביים מאוד של יקנעם בעמק יזרעאל, אפשר לגלות לעומק את הסיבות האמיתיות לצמיחתה של העיר ולתנועה הרבה בשוק של בתים למכירה ביקנעם, אשר רק לאחרונה נכללה בעשר הערים הבטוחות לילדים ולגידול משפחה בכתבה בעיתון ידיעות אחרונות.
ניתוח ממצאי סקר ידיעות אחרונות, ביחס ליקנעם שלא נכללה בו, מראה כי בדומה לכפר סבא ורעננה, בתים למכירה ביקנעם משמשים מקלט עבור אלו שמוצאים אל חיפה ויישובים אחרים בסביבה, דוגמת קרית טבעון, כיקרים מדי. במקביל, במדד הבנייה האטרקטיבית לזוגות צעירים, פרויקטים חדשים בתנאים מפתים נבנים כל העת ביקנעם, וכך כמו ראשל"צ ונתניה, ומושכים אליהם משפחות צעירות.
גורמי נדל"ן ביקנעם צופים כי מגמה זו תימשך. סוכן נדל"ן בכיר הפועל ביקנעם וסביבתה אומר כי "יש פה שילוב מעולה של גורמים שהופכים את יקנעם לאטרקטיבית. אין ספק כי בתים למכירה ב יקנעם הנבנים בפרויקטים, הקירבה היחסית למוקדי תעסוקה ולעורקי תחבורה חשובים, יחד עם מה שיש לעיר להציע לתושבים – במיוחד צעירים – מביאה רבים לכאן. זה נכון גם לגבי שוק הנכסים יד שניה, שמאוד עירני גם בתקופת המיתון, ביחס ליישובים אחרים באיזור ובארץ".

אשף המחירונים לוי יצחק: דירות למכירה ביקנעם יד שניה נמכרות במהירות

יקנעם משתתפת בחגיגת הנדל"ן של ההתאוששות במשק, המורגשת בכל הארץ ואף זכתה לכינוי "בועת נדל"ן"

אשף המחירונים לוי יצחק הכריז לפני זמן מה, על סמך סקר שוק שביצע, כי ההתאוששות במשק ניכרת גם בשוק הדירות יד שניה, אשר נמכרות מהר יותר מבעבר באופן משמעותי. גם בשוק של דירות למכירה ביקנעם מורגשת עלייה חדשה במספר העיסקאות, על פי מקורות בעולם הנדל"ן של יקנעם.

דירה בדרום תל אביב נמכרת בתוך 16 יום בממוצע, כך עולה מסקר של עורך מחירון הדירות לוי יצחק. מאז הקיפאון בשוק הנדל"ן הישראלי, שהחל ב-2008 ונמשך גם בחודשיה הראשונים של 2009, חל שינוי חד בהיקף העסקאות.

החל מאמצע 2009 חזרו רוכשי הדירות לתמונה וביצעו מספר רב של עסקאות. עתה מסתבר כי בתוך שנה וחצי נרשם שינוי מהותי גם בשוק דירות היד שנייה, כאשר הזמן הממוצע לרכישת דירה במקומות המועדפים על ידי המשקיעים התקצר משמעותית מתחילת 2008 ועד תחילת 2011.

הסקר בדק בכמה זמן נמכרת דירה בישראל ונערך בקרב מדגם של 1,220 דירות שהוצעו למכירה בערים שונות. עוד עולה מהבדיקה כי רק 3% מהדירות שנרכשו בשנת 2001 היו למטרת השקעה לעומת למעלה מ-50% בשנת  2009 ו-2010". מומחים אומרים כי דירות למכירה ביקנעם הפכו גם הן לאטרקטיביות מאוד למשקיעים.

"בשנת 2001 נדרשו כשישה חודשים למכור דירה ואילו היום, בסוף 2010, בה כל אחד מחפש מציאות בשוק הנדל"ן, לעיתים די בשישה ימים בלבד בכדי למכור את אותה הדירה", הסביר יצחק את הנתונים והוסיף כי אם בעבר רוכשי הדירות להשקעה היו בעלי ממון רב, היום הפכו גם בני מעמד הביניים לשחקנים בשוק זה.

"יקנעם על המפה"

"עכשיו אנחנו רואים שוק נדל"ן שונה מכפי שהכרנו. פתאום כל מי שיש לו 200 אלף פנויים הופך למשקיע בנדל"ן ולכן גם הפריפריה הפכה לכר השקעות. מי שיש לו קונה בתל אביב ובהרצליה פיתוח, ומי שיש לו פחות קונה בבאר שבע ובלוד – והדירות נמכרות. גם דירות למכירה ביקנעם נחטפות, וזה לא מפתיע: יקנעם כבר לא נחשבת לפריפריה קלאסית כמו פעם".

לדבריו, ב-2001 הזמן הנחוץ למכור דירה טובה במיקום מוצלח בגוש דן או בתל אביב היה שישה חודשים. דירה פחות טובה, ברחוב רועש או בקומה גבוהה ללא מעלית לא היתה נמכרת גם בתוך שנה ויותר, ובעליה בדרך כלל היו משכירים אותה, כשהשוכרים מודעים לעובדה שהדירה מועמדת גם למכירה – אם יימצא קונה.

צחק מציין עוד כי מעבר לעובדה שהמשקיעים התנפלו על הדירות, הם גם פנו לערים נוספות מלבד הערים בהן הם גרים: "בעבר, את הדירות הישנות בכל עיר היו רוכשים עולים חדשים, משפרי דיור או זוגות צעירים. היום, הדירות הזולות נרכשות על ידי משקיעים, ולאו דווקא מאותן ערים. לכן דירות שבעבר לא היו נדרשות וקשה היה להיפטר מהן, כמו למשל דירות ישנות בראשון לציון, מצאו סוף סוף עדנה".

על פי הנתונים שנאספו על ידי יצחק, משך הזמן הנדרש למכירת דירה בדרום תל אביב למשל עמד בפברואר 2008 על 54 יום בממוצע לעומת 16 יום בלבד כעת. בראשון לציון משך הזמן למכירת דירה שגילה נע בין 10 ל-15 שנה צנח מ-90 יום בממוצע בתחילת 2008 ל-23 יום בלבד,

לדבריו, הדירות החדשות יותר גם הן נמכרות מהר יותר כאשר היום הן נמצאות בשוק 16 יום בממוצע, לעומת 30 יום לפני שנה וחצי. ערים נוספות שבהן חל שינוי משמעותי הן באר שבע ונתניה כשבעיר הדרומית ממתינה היום למכירה דירה כ-44 יום בממוצע, לעומת כ-144 יום בתחילת 2008, ודירות ישנות בנתניה נמכרות כבר לאחר 26 יום כעת לעומת 180 יום בעבר.

גם בעלי דירות בערים מרוחקות יותר מהמעגל הראשון של הביקוש זוכים למכירה מהירה יותר. בלוד נמכרת דירה ב-52 יום בממוצע לעומת 98 יום, בנס ציונה 29 יום לעומת 39 יום לפני שנה וחצי וברחובות ירד המספר מ-49 יום ל-30 יום בתקופה הנוכחית.

"גם דירות למכירה ביקנעם משתתפות בחגיגה", אומר אחד מבכירי יועצי הנדל"ן בעיר האטרקטיבית, "יקנעם על המפה ומשתתפת מאוד בהתאוששות היפה של השוק, שהיה בקיפאון עמוק רק לפני שנתיים. דירות למכירה ביקנעם בהחלט נמכרות כאן הרבה יותר מהר. הקירבה לכביש שש כמובן עוזרת מאוד לזה".

בתים ביקנעם: 40 דקות מת"א, המחירים מתחילים לעלות

ביקנעם עלו מחיריהם של חלק מהנכסים ב-75% לקראת פתיחת המקטע הצפוני של כביש 6, כעת שמאים וגורמי נדל"ן מעריכים כי הנכסים באיזור יעלו עוד בשיעור של עד 10%. שנה אחרי הפתיחה, אכן היו עליות, אבל הן התמתנו

לידיעת השוקלים לרכוש בתים ביקנעם: חיבור קטע 18 בכביש 6 לכביש ואדי מילק מחבר בבת אחת את החלק המערבי של עמק יזרעאל והגליל המערבי למרכז ודרום המדינה, ומחירי הנדל"ן עלו בשיעור של 10% עד 15%.

תושבי יקנעם, קרית טבעון, רמת ישי וכרמיאל, כמו גם זכרון יעקב ויישובי חוף הכרמל, יחסכו לעצמם את ההמתנה בפקקים המייגעים של צומת פורדיס, בדרך לעלות על כביש החוף, רק כדי לעצור בפקקים באולגה, בבית ינאי ובמכון וינגייט. האזור המרכזי והמזרחי של העמק והגליל – שכולל את עפולה, נצרת, צפת, טבריה וקרית שמונה – כבר חובר לקטע הקודם של הכביש, שהגיע לוואדי ערה.

פתיחת המחלף לפני שנה הביאה לעליית מחירים של נכסים בזכרון יעקב, היישוב הסמוך למחלף, בשיעור של 10%-15% – כך מעריכה לשכת שמאי המקרקעין. מגמה זו נמשכה וכבר החלה להעלות את מחיריהם של בתים ביקנעם. ההערכות מסתמכות על נתונים שאספה הלשכה בשנה האחרונה על מחירי נכסים ביישובים הסמוכים לכבישי רוחב ומחלפים בכביש 6.

מדובר בעיקר בעליות מחירים בפרויקטים החדשים, ושוק היד שנייה ייהנה מעליות מחירים נקודתיות של עד 10%. בלשכה מעריכים כי חיפה לא תיהנה מפתיחת הכביש, אך יישובים שנמצאים על קו התפר בין המחלף החדש לחיפה ולגליל התחתון – שיקצר בכשליש את משך הנסיעה לגוש דן – ייהנו מעליית מחירים של 8%-10% בממוצע. מדובר ביישובים כגון רמת ישי, קריית טבעון, טבעון ותמרת.

מומחי הנדל"ן מסבירים כי חיבור של יישוב לכביש מהיר חדש או לתחנת רכבת, או הפיכתו לנגיש בכל אמצעי אחר שהוא, גורמים לעליית שווי הנדל"ן שבו, כאשר מחירי בתים ביקנעם הינם כבר על הגל הזה. עם זאת, קשה מאוד לבודד את רכיב הנגישות משאר הגורמים שמעלים את מחירי הדירות באותה סביבה – בייחוד במציאות העכשווית, שבה שוק הנדל"ן "משתולל".

דוגמה מהעבר הקרוב: ביישוב להבים שבנגב, שכביש 6 מגיע סמוך אליו, ושבאחרונה נפתחה בו תחנת רכבת, קפצו מחירי הקרקעות מכ-350 אלף שקל לחצי דונם לפני שלוש שנים ל-650 אלף שקל כיום. מדובר בעלייה דרמטית של 85%, ואולם יש לזכור שלהבים לא חוברה רק לכביש, אלא גם לרכבת, וכן הביקושים ביישוב גדלו בלי קשר לנגישות המשופרת, עקב הקמתה המתוכננת של עיר הבה"דים.

גם במחיריהם של בתים ביקנעם, היישוב העירוני הסמוך ביותר למוצא הצפוני החדש של כביש 6, נרשמו עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות. קוטג'ים שעלו ב-2005 בסביבות 800-850 אלף שקל עולים כיום 1.4-1.5 מיליון שקל – עלייה של 75%. נהוג לייחס חלק גדול מעליית המחירים לביקושים מצד העובדים בפארק ההיי-טק המקומי. בשני המקרים, בלהבים וגם ביקנעם, רוב עליות המחירים נרשמו הרבה לפני החיבור לכביש 6, משום ששוק הנדל"ן אינו ממתין לגזירת הסרטים, אלא מגיב לפרויקטים כבר בשלבים הראשונים של סלילתם. רק חלק קטן מעליית המחיר מיוחס להשלמת הפרויקט. כעת, כמעט שנה אחרי פתיחת מחלף עין תות ביציאה הצפונית של כביש שש, ניתן לומר בוודאות: מי שהשקיע ברכישת בתים ביקנעם – הרוויח – אך עליות המחירים התמתנו, מה שמזמין שוב את ציבור הרוכשים לבוא ולרכוש בתים ביקנעם.

לידיעת קוני דירות ביקנעם: יקנעם בין 10 הערים הכי בטוחות לילדים

כך נקבע במחקר מטעם חברת "בדק בית" שפורסם ב"מעריב" באינטרנט. גורמים בשוק הנדל"ן ביקנעם: "זו ההוכחה שלא הכי יקר הוא גם הכי טוב לילדים"

רוכשי דירות ביקנעם יכולים להתגאות בבחירתם – יקנעם על המפה: מחקר שערכה חברת "בדק בית", אשר פורסם לאחרונה ב"מעריב" באינטרנט, קבע כי העיר הירוקה נמצאת ברשימת עשר הערים הבטוחות לילדים. המחקר ציין במיוחד את שכונות גבעת יערה וגבעת אלונים, שנבנו לפני כעשר שנים וכיום מאוכלסות במשפחות צעירות עם ילדים.

עוד עולה מן המחקר כי הנטייה לעבור בית בתוך שכונה שנחשבת טובה לילדים, נמוכה יותר, כי משפחות שרואות את איזור מגוריהן כמקום טוב לילדיהן נוטות להישאר, גם אם ימצאו חסרונות אחרים במקום. מלבד המפרט של הדירות המבוקשות על ידי זוגות צעירים, גם הימצאותם של זוגות דומים, קירבה למוסדות חינוך, מתנ"סים ומוסדות קהילה, וכן מרכזי קניות ומרכזי בריאות כגון קופות חולים – תורמים להחלטה של משפחות צעירות לעבור לשכונות שאינן דווקא היוקרתיות והיקרות ביותר, אלא הטובות ביותר למשפחה ולילד.

לכן גורמי נדל"ן ביקנעם לא מופתעים מכך שגבעת יערה וגבעת אלונים ביקנעם נבחרו במדד עשר השכונות הטובות לגידול ילדים בישראל. שכונות אלו תוכננו מראש עבור רוכשי דירות ביקנעם באופן כזה שימשכו זוגות צעירים ממעמד בינוני-גבוה, במה שהפך לגל התנופה השני, אחרי הפיתוח הראשוני של איזור התעשייה וקליטת מפעלי הייטק ראשונים בו בתחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, של העיר יקנעם. גל התנופה של האוכלוסיה הצעירה היה זה שבאמת הרים אותה למקום שבו היא נמצאת כיום, בו הפכה רק בשנים האחרונות לעיר ואם בישראל.

בחברת "בדק בית", שעבורה נערך המחקר, אומרים כי מחירי הנדל"ן בשכונות הנתפסות כטובות לילדים ולמשפחה עולים בכ-30% ביחס למחירי הנכסים בתקופת בנייתם. "אחרי שהשכונה מתמלאת, זרם הקונים יורד כי רוב הדיירים מעדיפים להישאר להרבה זמן", אמרו בחברה.

בנימוקי החוקרים לדירוג המחמיא של גבעת יערה וגבעת אלונים, נמסרו הנתונים לפיהם בשכונות אלו מתגוררים בחישוב משותף 8500 תושבים, מהם 3000 ילדים (36% מכלל תושבי השכונות הללו), כאשר 74% מבתי האב הינם משפחות עם ילדים. עוד נמסר כי 88% מהתושבים בשכונות אלו הינם בעלי הדירות בהן הם מתגוררים, וכי ישנם 14 גני ילדים ופעוטונים במקום, וכן מרכז טיפת חלב. אם מוסיפים לכך את מרכז "ביג" הסמוך, הרי שמדובר במקום אידאלי לגידול ילדים ומשפחות. "זו סיבה טובה מספיק למשוך רוכשי דירות ביקנעם", אמרו החוקרים.

גורמי נדל"ן ביקנעם: "זו ההוכחה שלא צריך לגור בשכונות יוקרה במחירים אסטרונומיים בערים הגדולות. לא תמיד הכי יקר זה הכי טוב למשפחה, ולילדים במיוחד. יקנעם היא עיר איכותית, אבל עממית. המחירים של דירות ביקנעם טובים לקונים ולמוכרים, והם משקפים את רמת החיים כאן. דירת 6 חדרים נמכרת בכ-1.2 מיליון שקלים, שזה בסדר גמור ביחס לערים אחרות ויקרות הרבה יותר".